Aunque se preveía que el mercado inmobiliario sufriría las consecuencias del enfriamiento económico del país, finalmente hasta ahora las cifras aún no reflejan dicho efecto. Al cierre de 2015, las ventas subieron casi un 12% en doce meses, mientras los créditos se han mantenido como uno de los principales sectores de crecimiento de las colocaciones de la banca.
De hecho, en los primeros dos meses de 2016 la Asociación de Bancos e Instituciones Financieras (Abif), indicó –a partir de la información de la superintendencia del sector– que el crédito para la vivienda subió en los primeros dos meses del año 2016 sobre un 10% real respecto del mismo período de 2015, siendo el rubro de mayor alza a nivel de colocaciones.
Sin embargo, ayer el Banco Central (BC) puso una sombra de duda sobre el futuro inmediato del sector. En la encuesta trimestral de créditos que elabora, reveló una marcada disminución en los niveles de demanda por préstamos para la vivienda. El estudio reveló que el porcentaje de bancos que percibe un debilitamiento de la demanda por este tipo de financiamiento pasó de un 15% a un 46%, alcanzando su nivel más negativo en los últimos seis años.
La aparente contradicción entre las cifras de créditos de la banca junto a la venta de viviendas y la percepción de los mismos ejecutivos de dichas instituciones que responden la encuesta del BC, se explica porque las cifras del ente emisor solo representan la percepción respecto de la solicitud y trámites que inician los clientes para pedir un crédito para la vivienda. Y este trámite ocurre meses después de que dicho cliente ha firmado una promesa de compraventa tras visitar la casa o departamento que le interesa adquirir.
Lo que está detrás de dichas cifras, explica el director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarias (ADI), Vicente Domínguez, es que las promesas de compraventa que firman los clientes ante las salas de venta de las inmobiliarias están bajando. Y considerablemente.
Extraoficialmente, Dominguez estima que en los primeros dos meses del año, dichas promesas bajaron un 25% respecto de enero-febrero de 2015. Esta variación es el prefacio de un enfriamiento de las ventas de viviendas y, por consiguiente, del cierre de créditos bancarios.
Sin embargo, el representante de ADI –que congrega a casi el 65% de las ventas de casas a nivel nacional y sobre el 40% en departamentos– adelanta que las menores cifras de promesas y de interés por créditos no se notarán con fuerza en 2016, sino que se verificará el próximo año, pues gran parte de los negocios que se concreten en el ejercicio actual serán principalmente producto de las promesas firmadas en 2015.
Y es que el año pasado fue prolífico para la industria inmobiliaria, en un contexto de desaceleración económica y considerando además que este sector percibe los efectos macreconómicos con algún rezago respecto de lo que ocurre en la economía.
Domínguez estima que en 2016 las ventas inmobiliarias en valor (UF) volverán a crecer respecto de 2015, aunque sin precisar el nivel de facturación que se alcanzará. Según cifras de la consultora Real Data, en 2015 las ventas –en valor– de viviendas nuevas subieron 11,8% sobre 2014, mientras que las usadas lo hicieron en 13,5, dando un alza consolidada de 12,7% y un total facturado de UF 274 millones, es decir, unos US$ 10.000 millones, cifra récord para la industria. En el caso de las viviendas nuevas, los valores también fueron históricos, alcanzando las UF 126,7 millones, unos US$ 4.600 millones.
De esta forma, el enfriamiento de las promesas de compraventa y, consecuencialmente, del interés por solicitar préstamos a la banca u otros proveedores de estos créditos, comenzará a influir decisivamente en las ventas inmobiliarias y, por ende, en los créditos que se cursen, en 2017.
Mercado mesurado
El escenario de desaceleración del mercado inmobiliario lo vienen avizorando desde 2015 las firmas del sector, lo que se ha reflejado en que existen pocos o nulos nuevos proyectos, estando los desarrolladores concentrados en concretar las iniciativas ya comprometidas.
La razón detrás de esta actitud de las compañías tiene que ver con el aprendizaje de la crisis subprime cuando las ventas se desplomaron a fines de 2008, sorprendiendo a las empresas con elevados stocks de oferta. La baja de las ventas genera caída o postergación de ingresos y los proyectos se construyeron con financiamiento de terceros, costo financiero que –al postergarse los ingresos– disminuyen la rentabilidad de los proyectos. Por ello, en 2009 las inmobiliarias lanzaron ofertas para acelerar las ventas, sacrificando parte de su margen.
Desde entonces las inmobiliarias han venido controlando el nivel de oferta que sale al mercado. Fruto de ello, los meses que, se estima, el mercado requiere para vender las viviendas en construcción –y que se utiliza como una referencia para estimar la velocidad de venta– se han mantenido sostenidamente en torno a 14. En plena crisissubprime, dicho indicador alcanzó los 30 meses.
Síntoma del mirar más cauteloso del sector es el hecho de que, según la propia encuesta del Banco Central, junto con la caída en la demanda por créditos hipotecarios de las personas, también bajó la demanda por préstamos de las inmobiliarias (que desarrollan los proyectos), no así de las constructoras (que los edifican).
Según el BC, casi un 80% de los bancos percibió en el primer trimestre de 2016 una baja en la demanda por créditos de parte de las inmobiliarias, extendiendo índices negativos ya evidenciados desde mediados de 2015. No ocurre lo mismo con las constructoras, que estando ya en niveles superiores a 50% de menor demanda por préstamos, en los primeros tres meses del año no solo no continuaron pronunciando dicha tendencia sino que disminuyeron marginalmente el indicador, atenuando el freno.
Es decir, las constructoras no están siguiendo la línea de solicitar menor financiamiento, pues mantienen su actividad. Las inmobiliarias, no obstante, como señala Domínguez, en promedio no están levantando proyectos nuevos, con la excepción de algunos nichos específicos y, en consecuencia, no son intensivos en pedir financiamiento.
Domínguez explica también que en la firma de promesas en 2015 influyó la presunción de la gente de que los precios de las viviendas subirán por las limitaciones en exenciones tributarias vinculadas al IVA, que trajo la Reforma Tributaria, al igual que el alza de venta de viviendas usadas.
El gerente general de la Asociación de Bancos e Instituciones Financieras (Abif), Ricardo Matte, agrega que la volatilidad de los mercados ha llevado también a que más personas prefieran concentrar sus ahorros en la compra de bienes raíces como las viviendas, que han mostrado un alza sostenida en sus precios.
En esa línea, Domínguez estima que actualmente sobre el 15% de las ventas están concentradas en compradores inversionistas, los que hasta hace un par de años bordeaban el 10%. Eso también impulsó la firma de promesas de compraventa en 2015 y es parte del colchón de viviendas cuyos créditos están siendo cursados en 2016.
Además, la encuesta del BC, explica Matte, al ser de percepción –cualitativa y no cuantitativa– pone en juego lo ocurrido el último trimestre de 2015, cuando la actividad inmobiliaria residencial estuvo fuerte. Dado eso, los ejecutivos consultados por el BC en el primer trimestre de 2016 perciben una diferencia sustancial en dichas condiciones a partir de lo visto a fines del año pasado, sin que necesariamente la actividad crediticia hipotecaria esté tan afectada ahora.
Por ello, el ejecutivo de Abif estima que las tasas de crecimiento de estos préstamos se mantendrán altas en los próximos meses y, si existe incertidumbre, esta se notará más a fines de año o principios de 2017, dependiendo fundamentalmente de lo que ocurra con la economía durante el año en curso.
Fuente: El Mostrador